Asuntokauppaa ohjaavista ilmiöistä käsittelimme ensimmäisessä osassa kaupungistumista, toinen tärkeä ilmiö on asuntokunnan koon muutos.
Asuntokunnan koolla tarkoitetaan henkilömäärää, joka asuu samassa taloudessa. Asuntokunnan keskikoko oli 1970-luvun alussa vielä noin kolme henkilöä, ja vuoteen 2018 mennessä se oli laskenut ensimmäistä kertaa historiassa alle kahteen (1,99 henkilöä 2018). Oheisesta Tilastokeskuksen (2019) kaaviosta voimme huomata muutoksen konkreettisesti. Muutos on ollut dramaattinen ja nopea, eikä meidän asuntopolitiikkamme ole pysynyt tämän muutoksen tahdissa.
Yhden henkilön taloudet ovat ylittäneet miljoonan asukkaan rajan ja nousu jatkuu tasaisen vauhdikkaasti. Kahden hengen talouksien kuvaaja on nousussa, joskin hieman loivemmin. Kahden hengen talouksiakin on nykyisin lähes 900 tuhatta. Nousua on tullut huima määrä, sillä 1970-luvun alussa sekä yhden että kahden hengen talouksia oli vain noin 300 tuhatta kumpaakin. Selkeä laskutrendi onkin sitten havaittavissa kolmen, tai sitä suurempien talouksien kategoriassa. Lasku on loivaa, mutta tasaista. Kolmen tai useamman hengen talouksia on enää hieman reilut 600 tuhatta.
Tilastokeskus (2019)
Miten asuntokunnan koon muutos vaikuttaa asuntosijoittamiseen?
Kun asuntokuntien keskikoko on jatkuvasti pienentynyt, on pienempien asuntojen tarve noussut. Yksin tai kaksin asuvat henkilöt eivät tarvitse niin paljon tilaa, joten kaksioiden ja varsinkin yksiöiden tarve on kasvanut. Monilla paikkakunnilla on ollut patoutunutta kysyntää pienistä asunnoista. Kysyntä alkaa näillä näkymin olemaan tyydytetty monin paikoin, mutta asuntokuntien koon pienentymisen trendi on todennäköisesti tullut Suomeen jäädäkseen. Tämä tarkoittaa sitä, että pienten asuntojen kysyntä tullee kasvamaan myös pitkällä aikavälillä.
Isompien perheasuntojen kysyntä ja rakennuttaminen ei asuntokuntien muutoksen perusteella tule olemaan kasvussa tulevaisuudessa. Ei ole järkevää rakennuttaa sellaisia asuntoja, joihin ei tulevaisuudessa ehkä tule olemaan kysyntää - etenkään kaupungistumisesta kärsivissä kaupungeissa ja kunnissa.
Sijoittajan onkin syytä pohtia kaupungistumisen ja asuntokuntien koon muutoksen yhdistämistä: Missä näiden trendien yhdistäminen suojaa parhaiten ja takaa hyvät tuotot sijoittajalle? Onko se kaupungin keskusta vai lähiö?
Tekijät, jotka vaikuttavat asuntokuntien koon muutokseen:
- Syntyvyys Suomessa on pienentynyt tasaisesti, tämä vaikuttaa etenkin pitkällä aikavälillä. Jos pariskunta tekee vain yhden lapsen, on heidän tuottavuutensa väestöön negatiivinen (lapsiluku on 0,5 lasta per henkilö).
- Ihmisten arjesta on tullut kiireistä, on helpompi olla yksin.
- Asuntokuntien pienentyminen on globaali trendi.
- Suurten ikäluokkien luonnollinen poistuma vaikuttaa huomattavasti väestörakenteeseen.
- Nuoret muuttavat aiemmin pois kotoa.
- Isona yhteiskunnallisena muutoksena on ollut myös naisten vahva tulo työmarkkinoille.
-Joli