Hajauttaminen asuntosijoittamisessa

Usein puhutaan hajauttamisesta, kun kyse on arvopapereihin sijoittamisesta tai sijoittamisesta yleisesti. Hajauttamista voi toteuttaa kuitenkin myös asuntosijoittamisessa, ja siihen löytyykin useita keinoja. Alla on lueteltu lyhyesti asuntosijoittamisen hajautukseen liittyviä tekijöitä.



Ikä


Sijoituskohteen ikä on luonnollisesti yksi tärkeimpiä tekijöitä mietittäessä sijoitusta. Suomesta löytyy taloja 1800-luvulla rakennetuista aina uudiskohteisiin. Uudiskohteissa remontteja ei ole tiedossa ja asunnot ovat luonnollisesti kalliimpia.


Vanhoissa kohteissa on tärkeää tarkkailla peruskorjausten tekovuosia tai sitä, onko peruskorjauksia ylipäätään tehty. Remontit vaikuttavat huomattavasti kohteen reaaliarvoon. Asuntosijoittaminen on lähtökohtaisesti pitkäjänteistä sijoittamista ja asunnon elinkaarella sekä siihen tehdyillä remonteilla voi olla suuri vaikutus sijoittajan saamaan tuottoon.


Sijainti


Julkisuudessa on keskusteltu kaupungistumisesta ja se onkin merkittävä tekijä asuntosijoittamisessa. Hyvillä sijainneilla olevat asunnot ovat luonnollisesti kalliimpia, eikä niistä näin ollen välttämättä saa samantasoista vuokratuottoa kuin esimerkiksi kasvukeskuksen kehyskunnista. Sijoittamalla eri paikkakunnille sijoittaja hajauttaa riskejä, yksi riskeistä voi olla esimerkiksi korkeakoulun loppuminen paikkakunnalta. Näin kävi esimerkiksi Savonlinnassa, asuntojen hinnat putosivat rajusti ja kokonaisia kerrostaloja päätettiin purkaa.


On syytä miettiä kohteiden sijaintia myös oman strategian mukaan. Sijoitatko esimerkiksi 30 vuoden aikajänteellä? Miltä asunnon sijainti näyttää tulevaisuudessa? Sijoitusasunnon voi hankkia myös ulkomailta, jos sijoittajan kokemus ja näkemys riittävät siihen.


Asunnon koko


Asuntokuntien keskikoko on pienentynyt huomattavasti viimeisten vuosikymmenten aikana. Tämä tarkoittaa sitä, että pienille asunnoille on enemmän kysyntää ja kilpailu niistä on kovempaa. Kova kilpailu nostattaa näiden asuntojen hankintahintoja. Pienille asunnoille on kuitenkin kysyntää enemmän vuokralaisten näkökulmasta, minkä johdosta vuokratasot ovat seuranneet mukana hintakehityksessä.


Pienempiä asuntoja on myös rakennettu viime vuosina enemmän, jotta kasvaneeseen kysyntään on kyetty vastaamaan. Onkin syytä miettiä, voisivatko isommat perheasunnot toimia omassa salkussa ja sijoitusstrategiassa, sillä kilpailu on näissä huomattavasti vähäisempää. Vuokraukset ovat isommissa asunnoissa usein pidempiä kuin pienemmissä, mutta vuokralaisen löytäminen saattaa olla haasteellisempaa.


Myös taloyhtiön koolla on merkitystä ja sitäkin voi pitää hajauttamisena.



Sijoitusasunnon kategoria


Itse sijoitusasunto voi sijaita niin kerrostalossa, rivitalossa kuin omakotitalossakin. Kaikissa on omat hyvät ja huonot puolensa. Vuokraamalla omakotitaloa sijoittaja päättää kaikista remonteista, mutta maksaa ne myös itse.


Kiinteitä kuluja on harvoin itsellä, sillä niistä vastaavat vuokralaiset. Rivitalo- ja kerrostalot ovat taloyhtiötä, joissa päätetään yhteisesti asioista. Rivitaloyhtiöt ovat yleensä pienempiä kuin kerrostaloyhtiöt. Niissä tulevat kiinteät kulut vuokranantajalle, esimerkiksi vastike ja rahoitusvastike.


Kannattaa miettiä millainen kiinteistö ja asunto voisi houkutella sopivia vuokralaisia juuri sillä seudulla minne olet sijoittamassa. Asuuko alueella paljon lapsiperheitä? Rivitaloasunnoissa on yleensä oma piha ja se vetoaa lapsiperheisiin. Onko alueella korkeakoulu? Yksiö kerrostalosta sopivaan hintaan menee varmasti vuokralle.


Taloyhtiölainoitettu vai pankkilainoitettu


Taloyhtiölaina:


- Et voi siirtää maksueriä


- Jos joku ei maksa omaa rahoitusvastikettaan, on taloyhtiön silti pakko maksaa velkaa pankille. Tällöin summa peritään muilta osakkeiden omistajilta.


- Uudiskohteissa on lähes aina turhia lyhennysvapaita vuosia ennen lainanlyhennysten alkua. Tällöin maksat veroa “turhasta”. Toki lyhennysvapaiden aikana voi kerryttää vaikka puskurit kuntoon.


- Taloyhtiölaina tiputtaa asunnon vakuusarvoa huomattavasti. Taloyhtiölainallisessa kohteessa vakuus lasketaan: velaton hinta x vakuusarvostusprosentti - taloyhtiölaina = vakuusarvo


- Poliittinen riski. Nyt sijoittajat pystyvät vähentämään tuloutetun rahoitusvastikkeen verotuksessaan. Mitä jos päättäjät päättävät, että ne eivät enää olekaan vähennyskelpoisia kokonaan tai edes osittain?


Pankkilaina:


- Neuvotteluvara ja kilpailutettavuus pankin kanssa, esimerkiksi lyhennysvapaiden käyttö tarvittaessa tai lainan pidentäminen.


- Vakuusarvo lasketaan pankkilainallisessa kohteessa normaalisti: velaton hinta x vakuusarvostusprosentti = vakuusarvo


- Tulonhankkimislainan korot ovat kokonaan vähennyskelpoisia, mutta itse lyhennysosuus ei.


Aika


Aika on kaikessa sijoittamisessa sijoittajan puolella. Se pätee mihin sijoitusmuotoon tahansa. Mitä pidempään sijoitus/sijoitukset ehtivät tuottamaan, sen suurempi omaisuus saadaan kasattua.


Sijoitusasuntoja pystytään harvoin ostamaan useita kerralla. Jos sijoittaja ostaa uuden asunnon esimerkiksi kolmen vuoden välein, tulee hän ostaneeksi ensimmäisen 21 vuoden aikana 8 sijoitusasuntoa (0,3,6,9,12,15,18,21).


Pörssissä on puhuttu paljon ajoittamisen vaikeudesta, eikä se ole helppoa asunnoissakaan. Jos oletit 2012, että asuntojen hinnat ovat nyt korkealla ja jäit odottamaan parempia aikoja, olet menettänyt nyt seitsemän vuoden vuokratuotot. Ne todennäköisesti olisivat kompensoineet mahdollisen hintojen laskunkin. Tällä perusteella tasaiset ostot ovat järkeviä.


Ajallinen hajauttaminen toimii, odottelu ei. 21 vuoden ja kahdeksan asunnon ostoilla olet kenties saanut halvempia asuntoja ja vastaavasti maksanut joistakin ehkä liikaa, mutta sitä ei sillä hetkellä voinut tietää, eikä sillä lopulta ole suurtakaan merkitystä.


Kiinteistösijoitusrahasto


Jos oma sijoitusasunto tai useammat sijoitusasunnot kuulostavat mahdottomalta saavuttaa, on sinun mahdollista ostaa kiinteistösijoitusrahastoja. Näiden avulla saat varmasti hajautetun kiinteistösalkun, mutta et hallitse sitä itse, etkä näin ollen välty rahastojen kuluilta.



Asuntosijoittamisessakin hajauttaminen on siis mahdollista ja suositeltavaa. Kukaan ei osaa ennustaa miltä maailma näyttää, kun sijoituslaina on maksettu loppuun (oletus 15-25v.).


-Joli