Minulta on usein kysytty, että miten sijoitusasunnon vuokraamista voi edesauttaa. Tyhjien kuukausien välttäminen on asuntosijoittajalle sijoitustoiminnan elinehto. Jokaisen kannattaa kuitenkin muistaa, että sijoitusasuntoa ei kannata vuokrata väkisin huonoksi olettamalleen vuokralaiselle. Vältetty tyhjä kuukausi voi tällöin tulla pidemmässä juoksussa kalliiksi.
Olen koonnut tähän tekstiin yleisiä pohdinnan aiheita siitä, miten asuntosijoittaja voi pohtia oman asuntonsa vuokrausta, varsinkin silloin, jos asunto on vaarana jäädä tyhjäksi.
Vastaako asunto pyytämääsi hintaa?
Ensimmäisenä asuntoa vuokraavan on syytä selvittää vastaako asunnosta pyydetty vuokra tasoa, joka alueella vallitsee suhteessa verrannollisiin asuntoihin. Hintaan vaikuttavia tekijöitä ovat muun muassa sijainti, asunnon kunto, asunnon varustelu, sekä oheispalvelut kuten mahdollisuus autopaikkaan.
Onko asunnon ilmoitus kunnossa?
Kuten asunnon myynti-ilmoituskin, myös asunnon vuokrausilmoituksen tulee olla kunnossa. Ilmoituksessa markkinoidaan tuotetta, eli vuokrattavaa asuntoa. Jos ilmoitus ei ole kunnossa, vuokra-asunnon katselija siirtyy suosiolla seuraavaan paremmin laadittuun ilmoitukseen. Varsinkin silloin, jos alueella on paljon vuokra-asuntoja vapaana.
Olennaisia asioita, joihin ilmoituksessa kannattaa keskittyä ovat hyvät kuvat ja pohjapiirros (jos ei löydy niin tee itse suuntaa antava esimerkiksi Paint-ohjelmalla), tiedot oheispalveluista (esim. varastokoppi ym.), asunnon varustelusta, asunnon vapautumisen ajankohdasta ja tieto siitä, mitä pyydetty vuokra sisältää. Myös lemmikkipolitiikka sekä mahdollinen luottotietojen tarkistus on hyvä mainita. Hyvällä vuokrailmoituksella voi välttyä turhilta yhteydenotoilta ja säästää näin omaa aikaa.
Vuokrailmoitusta voi tehostaa laittamalla sen useampaan paikkaan. Hyviä paikkoja ovat mm. Vuokraovi, Oikotie, Tori, paikallislehti, kaupan ilmoitustaulu, Facebook-ryhmät ja korkeakoulujen ilmoitustaulut. Suurin osa ilmoituspaikoista on ilmaisia, joten olisi hölmöä olla käyttämättä niitä.
Vuokrauksen ajankohdalla on merkitystä
Jos omistat sijoitusasunnon esimerkiksi opiskelijakaupungista, on vuokralainen helpompi löytää tiettynä ajankohtana. Opiskelijat aloittavat opintonsa syksyllä ja lopettavat keväällä, joten vuokra-asunnoille on parhaimmat markkinat loppukesästä, kun opiskelijavalinnat julkaistaan. Ja vastaavasti opiskelijakaupungeissa on vuokrakohteita vapaana pilvin pimein keväällä, kun opiskelijat lähtevät kaupungista.
Kyseinen esimerkki vuokrauksen ajankohdasta saattaa vaikuttaa useita kymmeniä euroja vuokraan, mitä asunnosta voi pyytää. Tällaisia kaupunkeja ovat esimerkiksi Vaasa ja Jyväskylä, joiden osuus opiskelijoista on hyvin iso. Asuntosijoittaja voi pyrkiä välttämään huonoa vuokrausajankohtaa tekemällä sellaisia vuokrasopimuksia, jotka sitovat vuokralaisen näiden ajankohtien yli.
Pintaremontilla vuokrauksen kohotus?
70-luvun muovimatto ja oranssit kaapinovet eivät enää ole kuuminta huutoa vuokraajien keskuudessa. Vuokranantajan on syytä miettiä, voisiko pienen pintaremontin tekeminen olla paikallaan. Pintaremontin tekeminen parantaa vuokrattavuutta ja antaa mahdollisuuden pieneen tasokorotukseen. Myös remontille voi laskea tuoton, remonttikulut ovat lisäksi vähennyskelpoisi. Remontti voi myös kohottaa asunnon arvoa, jolloin kohonnutta vakuusarvoa voi hyödyntää pankin kautta.
Remontointimateriaalien hinnat ovat halpoja, esimerkiksi noin 20 m² yksiön materiaalit maksavat alle tonnin (laminaatti, maalit, ovenkahvat, keittiön ovet, keittiön taustalevy, listat). Jos remontin voi tehdä itse, on se entistäkin halvempaa. Pintaremonttiin vaadittavan työn määräkään ei toki ole iso, joten ostettavan työn hinta ei ole kallis.
Hyvät ja remontoidut asunnot houkuttelevat parempia vuokralaisia. Hyväkuntoisista asunnoista pidetään myös yleisesti parempaa huolta.
Taloyhtiöön on tulossa remontti?
Jos taloyhtiöön on tulossa remontti, voi vuokra-asunnon hakija karttaa asuntoon muuttamista ennen remontin valmistumista. Jos kyseessä on esimerkiksi kattoremontti, ei se todennäköisesti vaikuta vuokralaiseen mitenkään. Taloyhtiön remonttien vaikutus asumiseen kannattaa kertoa vuokrailmoituksessa. Jos remontti vaikuttaa asumiseen, kannattaa vuokralaiselle tarjota hyvitystä remontin ajalta. Moni vuokralainen on valmis hieman ”kärsimään” halvemmalla vuokralla.
Ovatko sopimusehdot liian tiukat?
Sopimus on kahden tai useamman osapuolen välinen toimi, jolla luodaan velvoitteita. Koska sopimus on molemminpuolinen, täytyy sen ehtojen miellyttää myös vuokralaista. Liian tiukoilla ehdoilla sopimusta voi olla vaikea saada syntymään.
Liian tiukkoja ehtoja voivat olla esimerkiksi:
Turhan pitkä vuokrasopimus
Vuokralaiselle kohtuuttomat vuokrankorotuspykälät
Vakuuden liian suuri määrä (esim. 3 kk vakuus)
Joskus on syytä miettiä, voisiko omista ehdoista ja pykälistään joustaa. Kannattaa muistaa, että yksi tyhjä kuukausi on 8,3 % vuositasolla saamatta jäänyttä vuokratuloa. Sopimus on neuvottelukysymys ja siitä on järkevää neuvotella.
Sisäänheittotarjous
On tilanteita, jolloin asunto ei vain millään mene vuokralle. Syitä saattaa olla useita ja ne ovat aina tapauskohtaisia. Sijoituskohteen viereen on esimerkiksi saattanut nousta ylirakennettu alue, joka tilapäisesti vähentää vuokrakysyntää huomattavasti.
Tällaisessa tilanteessa voidaan tehdä vuokralaisehdokkaille ns. sisäänheittotarjouksia. Tarjous voi olla esimerkiksi ”kaksi ensimmäistä kuukautta puoleen hintaan”.
Ammattilaisen hyödyntäminen
Jos asuntoa ei itse saa vuokrattua, niin kannattaa käyttää apua. Ammattilaiset hoitavat vuokrauksen puolestasi.
Ammattimaisen välittäjän tarjoamia etuja:
Heillä saattaa olla jo vuokralainen valmiina
Hyvä vuokrailmoitus ja laajat ilmoituskanavat
Helppous vuokranantajan kannalta
Toisen työ maksaa aina, välityskulu on vähennyskelpoinen
Toivottavasti näistä pohdinnoista on apua, kun mietitte oman sijoitusasuntonne vuokraamista.
- Joli